前回の記事で、土地の探し方についてお話をしました。今回は実際に土地を買おう！と心に決めたところから、どのようなことを意識するとよいか5つのポイントをご紹介します。
- 土地の相場を知る
- 家が建てられる土地なのか
- 災害に強い土地なのか
- 建物にかける予算と土地にかける予算のバランスを考える
- 建物、駐車場、庭（外構）等のイメージをもつ
土地の相場を知る
土地の相場を知る方法として、僕は以下の3つを確認しています。
①相続税路線価を参考にして、計算してみる
全国地下マップから、相続税路線価を調べて、計算してみましょう。相続税路線価等を地図検索して、道路上に記載されている数字は計算する元の数字です。1平米あたりの単位が1,000円単位で表示されています。
100と表示されていたら、100千円＝1平米あたり10万円ということになります。
土地の相場の目安として、相続税路線価÷0.8で計算します。
そのため、相続税路線価が10万円とすると、10万円÷0.8＝12万5千円となります。
ここに土地の面積を掛け合わせることで、おおよその価格が求められます。
100平米の土地であれば12万5千円×100＝1250万円といった感じになります。
②「土地総合情報システム」を利用して、取引事例を調べてみる
「不動産取引価格情報検索」から調べることができます。
あなたが調べたい土地がどんぴしゃで出なかった場合は、周辺の取引結果で大体の相場を知ることができます。
③インターネットで調べられる限りの売買価格をひたすら見まくる！プラスいろんな不動産屋さんを回って、売買されている土地の価格を見まくる！（力技）
粘り強くネットサーフィンして、様々なサイトの価格情報をみて、大体狙っているエリアではこんな環境だったらいくら位かということを調べることで知識を得ます。
加えて、狙っているエリア周辺の不動産屋さんに行き、このへんだとこのくらいかといった感じで価格を見ていきましょう！
①~③をすべて実施していくことで、相場観を養っていくことができます。相場がどのくらいかわからなくて悩んでいるのであれば、手を動かして足を動かして、自分の目で見ていきましょう。
家が建てられる土地なのか
あなたが見つけた土地は家を建てることができるでしょうか？
いわゆる宅地、分譲地といったところであれば家を建てることができます。県民共済住宅で家を建てる際は宅地になると思います。
宅地は、建物の施工業者を自由に選ぶことができます。これが最大のメリットです。なお、電気・ガス・水道は購入者の負担で敷地へ引き込む必要があります。
分譲地は不動産会社などが広い土地をいくつかの土地に分け、宅地用に販売している土地です。
つまり「宅地の中で、いくつかの区画に分けて販売されている土地」ということになります。
メリットは電気・ガス・水道が敷地内に引き込まれた状態となっていることが多いです。また、境界がはっきりと決められていることです。
デメリットは、家を建てる施工業者が決まっている土地となっていることが圧倒的に多いです。いわゆる建築条件付きの土地です。
いくつかの不動産業者のサイトで、土地の情報を見てみると、建築条件付きという単語を見たことはありますでしょうか。
建築条件付きの土地のまま、県民共済住宅で家を建てることは難しいです。
ちなみに僕は県民共済住宅で家を建てています。別記事で、お話ししたいと思います。
災害に強い土地なのか
県内市町村地震ハザードマップで購入しようとしているエリアのハザードマップを確認してみてください。
地震による建物崩壊や液状化危険度を確認することができます。
土地を買って家を建てるということは、一生に一度の最大の買い物になるかと思います。
僕もそう考え、地震に強く、大雨災害等も問題なく、広くて安い土地を探すぞと意気込みましたが。。。見つかりませんでした。
そのため、発想を変えて、ここ数十年の大きな災害時でも耐えられたのかということに絞って探すという選択肢をとりました。
県民共済住宅でコスパの良い家を建てるといった基本の考えに沿って、どれだけのリスクをとるかということが大事なのではないかと思います。
建物にかける予算と土地にかける予算のバランスを考える
建物にいくら費やし、土地にいくら費やすのかかぎりある予算をどう割り当てるかということを注文住宅では考えなければいけません。
土地と併せて3000万円以内、4000万円以内という方が多いのではないでしょうか。徹底すれば2000万円以内も可能であると思いますが。。。
4000万円の予算で考えるならば・・・
土地1500万円＋建物2500万円
土地2000万円＋建物2000万円
というようなざっくりとしたイメージを抱くことになるかと思います。
しかし、県民共済住宅では土地を購入してから建物づくりに入っていくため、先に購入した土地の価格に引っ張られて調整していくことになるかと思います。僕はそうでした。
僕は家族の中で、これだけは外せないよねといったポイントをピックアップしました。
そして、大まかに建物は大体このくらいといった数字を計算して、予算全体から差し引いた額を土地で使用できる費用として、土地探しの際に念頭においていました。
僕が県民共済住宅に求めた、はずせないポイントについては、また別の機会にお話ししたいと思います。
建物、駐車場、庭（外構）等のイメージをもつ
あなたは家づくりのイメージができているでしょうか。
ぼんやりと、建物は2階建て、ちょっとしたくつろげるよう広めのバルコニー、お客さんが来た時に貸せるように2台位置ける駐車場、大きめのツリーを植えて緑豊かにちょっと家庭菜園スペースなんかも設けたり・・・なんてイメージしますよね！
そんなイメージが現実となるよう土地はこのくらいの広さのものが必要だなというところまで考えておきましょう。
僕はゼロから想像した時にイメージがわきませんでした。
そのため、インターネットで「外構 おしゃれ」と検索して、いろいろなおしゃれ外構の家をひたすら眺めてピンとくる形の図を探しました。
僕が考えたイメージと現実のずれを少なくするための大切なポイントを２つお話しします。
①自分のイメージが買おうとしている土地でどこまで実現できるかということを意識しておくことをオススメします。
②そして、家の位置を土地のどこにするかはっきりイメージしておくことです。
変わった形の土地であるため、予定していた駐車場スペースが確保できなかった・・・
狭い土地であるため、家庭菜園スペースが確保できなかった・・・
なんて後悔する前に、少なくとも家の位置は必ず気にしてください。
家の位置が決まれば、後は駐車場・庭・菜園スペースを周囲環境を考慮して配置するだけです。
隣接している建物の環境や日当たりも気にするべきです。位置によっては、隣の家から丸見えになってしまってプライバシー的に失敗！なんてこともあります。
僕は土地を買ったときには、両隣の家の位置を確認し、家を建てた時に、どう見えるかイメージすることを心掛けました。
プライバシー的なところはある程度外構でもカバーできる面はあるので、そこまで神経質になる必要はないかと思いますが。
まとめ
- 色んな土地を実際に見て回り、検索いっぱいして土地の相場を知る！
- 県民共済住宅が建てられる土地なのか確認すること！
- コスパとリスクのバランスを考えて災害に強い土地を見つけよう！
- 限りある予算で土地と建物にかける費用のバランスを考えよう！
- 建物を土地のどこに配置するか、イメージをもっておこう！
